文 / 子木
之前，网上有一个段子：
这几天要是跟中年男人吃饭，只要向他请教一下俄乌问题，那么剩下的菜就都是你的了！
现在，剧情进化了：
俄乌摩擦、油价上涨、股票下跌、疫情复燃、大厂裁员……一群中年男人啥都不吃，就能在桌边干一宿。
然而激动之余，好像发现大家只是在“比惨”，无奈一声长叹，闷掉杯中酒。
一个开广告公司的朋友跟我说，不怕老店关门，就怕没人再开新店。
当赚钱预期普遍低落的时候，人们宁可把钱捂在裤兜里吃灰，也不想往出投资一毛。
在市场上，这叫做资本的“无序紧缩”，记得去年我还看到监管部门在大会上批评资本的“无序扩张”。
一年时间，沧海桑田。
刚刚，2月信贷数据也出来了，比市场预期掉了一半，尤其是居民长期贷款（买房贷款），是2007年以来第一次负增长。
虽然春节对楼市成交有影响，但相对于1月份创纪录的4万亿元信贷投放来说，一个天上一个地下。
这也给全国各地纷纷松绑楼市有了合理的解释。
总之，三月楼市本来是放水后的蓬勃月，现在来看，有些“软”，但平静背后怪事频出……
1疯狂的豪宅
首先是全国豪宅市场爆火。
进入3月后，代表城市上海的黄浦、静安、徐汇、长宁、浦东，这些超核心区2000万以上的豪宅，烈火烹油，一房难求。
翠湖天地一房源以35万/平米的价格刷新历史记录，注意，是房地产有史以来的最高记录。
豪宅客厅
如果按照一年赚35万的中产购买力计算，这套房总价1.3亿，需要花费377年，那真是一眼望不到头。
没办法，有人一出生就在罗马，有人一出生就在牛马。
除了上海，其他一线城市以及二线城市的豪宅盘卖得特别好，甚至冰封已久的深圳，豪宅市场也在逆势而上，成交反弹。
读者问，疫情经济承压，为什么有钱人还如此趋之若鹜去买豪宅？
答案很简单，“资源差”。
疫情制约了经济运行效率，其实更多打击的是中产和底层刚需的收入，对于富人来说，有一定影响，但回血的速度同样也很快。
尤其是疫情后放水，一轮接一轮，是从上而下的，富人可以从银行撬动更大的杠杆来配置资产。
这两年身边1000万以上全款买房的朋友非常多，道理很简单，全款再抵押，流水足够，就能拿出足够低利息的钱，合法合规。
而底层刚需呢，只能靠自己的一亩三分地耕耘，用血汗钱买房，杠杆撬不动也没有资本翘。
所以每次放水，都会拉开贫差，利好富人。
有人问，二手房指导价这么厉害，为什么不打击一下35万/平米的房子呢？让它变成20万。。。
天真了，楼市再怎么调控，归根结底还是“供需原理”。
一线城市豪宅天然稀缺，而且都占据城市核心资源，富人群体对价格是“脱敏”的，再怎么限制价格，依然有源源不断的富人抢购。
房子就成了私底下的竞拍，价高者得。不能网签？没关系，他们绑定名画照样卖。
在投资学有一句话很经典：想赚钱，不要看书也不要听别人讲课，要看看富人在做什么。
事实证明，国内最好的抗通胀资产还是一二线城市的核心房产，没有之一。
2最低利率
刚刚，河南惊现4.7%房贷利率，这个利率水平应该是全国自2016年以来最低利率水平，这跟去年当地动辄6%以上的利率水平格格不入。
不过它是有限制的，只针对毕业5年内的“留郑大学生”。
聪明人都知道，郑州表面上是为了留人才，实际上主要还是为了托楼市，算是给最新的刺激政策打补丁。
但要考虑的问题是“效果”。
按照郑州1.4万/平米的均价，一套100平米的房子是140万，首付3成42万，贷款100万左右，月供5100左右。
郑州毕业5年内的大学生，如果不靠家里帮助，承担这样的月供是相当吃力的。
到现在我也想不通，郑州楼市这么惨，库存这么大，为何不对外来年轻人普降利率，正好可以撑楼市，虹吸更多人口。
一个城市最重要的是人，不是房子。
过去全国各地抢人大战，就是抠抠搜搜的，比如呼和浩特，前几年推出政策，大学生买房补贴5万，这种政策还不如不推出，大学生是因为5万块钱不在呼市买房吗？
他们缺的是几十万的首付，缺的是能赚到钱的工作……
不过郑州这次给大学生定向降息，给全国开了个好头。
前几天，中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，里面提到：
我国“新市民”人口数量大概有3亿多，都面临安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等实实在在的需求，各城市应执行好差别化住房信贷政策，提出优化住房金融服务，满足新市民安居需求。
啥意思呢，就是“新市民”过去是外来户，现在是香饽饽，要特优对待，尤其在买房层面，利率该降就降，优先满足需求。
参考上一轮楼市周期，二线城市按照这种力度刺激下去，半年内绝对会扭负为正，楼市加速上行。
而三四线城市，今年楼市本来就很难，接下来可能都会以抢人才的名义，进行普调利率。
如果你是一座城市的“新市民”，可以再等等风声，前万别买在利好前夕。
3拒不降价
有一个西北小城的读者跟我反映，3月后房价涨得厉害，我让他去二手门店和售楼处逛逛。
答案是，二手房门店基本没人，售楼处大部分冷清，个别盘火热。
我查了交易量，又找熟人打听了楼市情况，顿时明白了：
“信息差”。
这个话题我讲过，今天再重复一次。
出现“成交房价逆行”的城市，98%都是一些小城市，这些地方最喜欢“做局”。
当地媒体基本都会被开发商买通，发布楼市小阳春，房价正在上涨的假新闻，开发商趁势上调报价，花钱请演员来营造火爆景象。
人们一听说房价要涨，无论是刚需还是投资，跑进售楼处抢房。
这种开发商联合媒体、中介收割买房人的手段，最近特别多，尤其在行情冷淡，市场处于自救的状态下，典型出现在河南、山东、内蒙古、东北片区。
这时候最主要就是观察二手房市场，没人买房，但价格不降，这就是典型的「有价无市」，接下来就会有扛不住的业主选择降价抛售，市场进入漫漫阴跌行情。
2022年，绝大多数小城市的库存过剩，放松自救的力度也会空前，但如果没有棚改货币化的推动，房价也不可能有上涨的机会。
这些城市刚需可以慢慢挑慢慢选，切勿着急，任何唱涨的声音都可以自动屏蔽。
唯有学区房还是尽早上车，所有城市的优质教育都是稀缺的，跟一线的豪宅性质一样，它是独立市场，而小城市也没有“教育均衡”的动力，学区房保值抗跌抗通胀。
除此之外，小城市建议买二手房而不是新房，当下市场上“有价无市”的房源比比皆是，绝对能找到高性价比的。
大城市是卖方市场，小城市是买方市场，这是资源供需决定的，眼下的怪事也就很好解释了。
