进入2023年之后，内地房地产市场是雷声不断，恒大彻底倒下之后，碧桂园也是出现了资金问题。虽然碧桂园还没真正暴雷，可是上半年亏损500亿，总计负债1.4万亿，看了都让人惊出一身冷汗。
恒大现在的情况更是惊人，总计负债2.4万亿，资产却只有1.8万亿，也就是已经净负债6千亿了，已经是资不抵债了。
除了恒大、碧桂园，其他房地产巨头的情况也不是太好。万科负债1.3万亿，融创负债1万亿，龙湖负债5千多亿。过去很多人说房地产是高负债运作，所以这样的情况也是正常。可是如果你看看香港的房地产公司，你可能不会如此觉得了。
在香港有大名鼎鼎的四大地产公司，其中最有名气的就是李嘉诚的长实集团。李嘉诚的长实集团有多强，看看长实的财报就知道了。
长实目前负债只有1千亿，而公司的总资产却有5千亿。这是什么概念，公司的负债率只有2成左右，而且净资产却高达4千亿。负债率只有2成这是什么概念？
不是说恒大这些已经资不抵债的，说说万科这样被认为情况还是比较良好的，他们的负债率也在7成左右。一些接近暴雷的房地产公司，负债率都是在9成左右。如果把这些公司资产的水分都挤干，其实很多公司早就资不抵债了。
李嘉诚的长实则完全不一样，他们不仅仅负债率低，而且他们这1千亿负债里面，短期负债更是不到100亿，他们的长期负债也不多，只有400来亿。他们的现金储备却高达400多亿。
等于说现金储备已经可以覆盖所有的长短期负债了。也就说这1千亿负债里面，有息负债并不多。换句话说李嘉诚的公司几乎是没有银行负债的。江湖上曾经很多人说李嘉诚做生意不跟银行借钱。这句话原来真的不是传说。
有人可能会说，恒大、碧桂园的规模大，负债自然就多。李嘉诚的长实规模小，负债自然就少。
这么说看似有问题，其实却没有道理。因为李嘉诚长实规模虽然不大，但是人家的利润确实非常高。长实一年的营收才几百亿，可是人家的利润一直保持在200亿左右。这个利润一直是非常稳健的。
恒大、碧桂园巅峰的时候，一年的利润也就是300亿左右。恒大、碧桂园巅峰的时候营收做到了几千亿，可是他们的负债率太高了，因此利润率非常低。
李嘉诚就不一样了。那么为何李嘉诚可以做到如此呢？因为长实有很大一部分收入是来自租金，这个每年大约有70亿左右。这部分的利润自然是非常高了。另外李嘉诚手握几百亿的现金，这些现金存在银行，每年也有20亿左右的利息。这两块的收入加起来已经快100亿了，而这100亿是收入几乎没什么成本，自然利润率就高了。内地的房地产公司很多的收入都是来自于物业出售。可是物业出售的周期性很明显，而且完全依靠物业收入，有一个问题就是房子卖掉之后就没有了，收入是不可持续的。
可是长实集团不一样，他们有很多的收入来自利息跟租金，因此哪怕他们没有物业开发了，他们依然有稳定的收入。另外长实还有一点非常厉害，那就是他们的很多地皮都是反周期拿下的。比如说过去两年他们在香港拿下了大量的地皮，这些地皮拿下的价格都几乎只有疫情之前的六七折而已。
这些地皮开发成物业之后，等到几年之后出售，市场价格回暖，那么利润自然就大了。这就是李嘉诚高明地方。他从不盲目追求规模，而且非常有耐心，等待市场的机会。
