浙江杭州，一房东准备将自己的出租屋以190万元出售前，曾问过租客要不要买。租客当时先说要考虑几天，后又说“你的房子随你怎么处理”。可万万没想到的是，房东以170万卖出后，租客不仅不愿意搬走，还以侵权为由将房东告上法庭，索赔20万元。
彭女士与丈夫攒够钱后，于去年初置换了一套新房子，并将原先居住的老房子以每月3900元的价格租给了李先生（化名），双方当时签订的是常规租赁合同，合同中明确约定李先生一方有优先购买权。⼀开始时彭女士要求签一年，但李先生一方不同意，坚持要求签两年。当时彭女士也没多想就同意了。可计划永远赶不上变化，彭女士因家中有急事需要用钱，而不得不考虑卖房救急。彭女士知道合同有“租客享有优先购买权”这一条规定，于是主动先和李先生说明了情况，李先生当时表示能理解彭女士。李先生一开始时也表达了想要购买的意向，但说要考虑几天。彭女士也能理解并答应了。可几天过去后李先生还是没有回复，彭女士又着急，于是主动联系李先生，并告知其放盘价是190万元。李先生得知是这个价钱后就拒绝了。彭女士因着急出手，于是又主动将价格降为180万元，并再次询问李先生要不要？可能李先生还想让彭女士再降点，所以没有直接回应，但彭女士这边等钱用，且也没有再降价的意思，于是就多次催促要给出明确答复。当时李先生就说，你的房主你作主，我只是个租客而已！可事后彭女士卖出去的价格既不是180万，也不是190万，而是以170万元的价格成交了。李先生得知后就不乐意了，并指责彭女士为什么170万元要卖给别人，而不是卖给自己？随后李先生不仅不愿意搬走，还将彭女士告上法庭，索赔20万。事后彭女士立即上门向李先生讨要说法，并指责李先生是想“讹”人、难道我自己的房子还不能卖么？对于这件事情，很多网友们表示不理解：“凭什么房东不能卖自己的房子？”、“彭女士提前收回最多就是承担违约责任，难道违约责任值20万？”、“彭女士已经问过李先生了啊，难道这也构成侵权？”那么从法律上讲，李先生能打赢这场官司么？首先，双方的租赁合同已经明确约定租期是两年，可彭女士现在因个人原因想提前收回房子，从民法上讲，是属于违约行为，需承担违约责任。民法典第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在司法实践中，违约具体要承担什么责任一般按双方合同约定执行。比如说，租客提前退、出租人不退押金；出租人提前收房子、支付双倍押金等。
其次，租客李先生依法享有优先购买权，但这是有前提条件的。比如说，房东准备卖100万元，租客愿意出这个价，那么房东就应当优先卖给租客，但是，租客必须要收到房东的通知后15天内作出回复。
民法典第726条第1款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
注意！除了租客有优先购买权外，房子的共有人和房东近亲属也有这个权利，且排在租客的前面。
民法典第726条第2款规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
也就是说，只要房东不是卖给房屋按份共有人或者其近亲属，就必须要先把自己要卖的价格告知租客李先生，李先生未在15日回复就等于放弃该权利！
再说严谨一点，优先购买权只对出售时的价格生效。每降低一次价格，房东就有义务告知一次租客。
换而言之，由于李先生拒绝的是180万元这个价格，所以彭女士再降价并决定以170万元出售时，就有义务再次告知一次李先生，并得到其明确答复。
最后，民法典第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
综上，从法律上讲，彭女士以170万的价格卖房没有再通知租客李先生确实要承担侵权责任。但侵犯承租人优先购买权所要承担的赔偿标准，目前没有明确规定，但实务中，一般以差价为赔偿标准来执行。
也就是说，如果彭女士通知的是190万，实际是170万卖出，那么李先生可以主张赔偿20万元“差价”。
具体到本案中，由于彭女士向李先生主动降过价，即180万时李先生也是拒绝的，所以笔者认为，彭女士大概率要赔偿李先生的只能是10万元。
最后，希望本案例能给各位网友起到警示作用。即有房在出租的网友们务必注意“租客享有优先购买权”这一条法律规定，以免因不懂法而吃大亏！
